שמאות רגילה (מקוצרת) לעומת שמאות מוקדמת (טרום רכישה)
כאשר החלטתם לרכוש דירה השלב הבא לרוב הינו לקחת משכנתא. בדר"כ סדר התהליך הינו חתימת חוזה רכישה, קבלת אישור משכנתא מהבנק ולאחר מכן ביצוע שמאות על מנת להעריך את שווי הנכס בכדי לוודא כי אכן השווי תואם למחיר הרכישה הנקבע בחוזה. ערך הנכס יקבע עפ"י הערכת השמאי או על פי חוזה הרכישה – הנמוך מבניהם למעט בפרויקטים "מחיר למשתכן" בהם ערך הנכס יקבע על פי הגבוה מבניהם. שמאות זו נקראת שמאות מקוצרת, מכיוון שהינה קצרה יותר משמאות טרום רכישה או שמאות לפי תקן 19.
היתרונות של השמאות המקוצרת הינו מחיר השמאות שלרוב נמוך יותר מאשר שמאות טרום רכישה אך לעיתים חיסכון של כמה מאות שקלים עלול לעלות ביוקר של כמה עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
מכיוון שהשלב בו עורכים את השמאות המקוצרת הינו לאחר חתימת חוזה הרכישה ועצם העובדה שהינה מקוצרת חושפת את הקונים לסיכונים בלתי צפויים אשר היו ניתנים לחשיפה על ידי ביצוע שמאות מסוג טרום רכישה.
מבין שלל סיכונים, השכיחים ביותר בשמאות מקוצרת הינם הפחתות ואף פסילת המשכנתא ע"י בנק בעקבות נתונים שחשף השמאי.
הפחתות בשווי הנכס יכולות להיווצר הן מרישום לא תיקני בנסח הטאבו, בצו רישום הבית משותף, בתקנון הבית המשותף ובתשריטי הבית המשותף והן מחריגות בניה או בעיות רישום שונות אשר הקונים לא היו חשופים אליהן לפני כן.
ישנם מצבים בהם השמאי יקבע פסילת אפשרות לקבלת אשראי כתוצאה מליקויים אלו המתגלים בתוצאת השמאות המקוצרת אשר יגרמו להערכת שווי נמוכה משמעותית לעומת חוזה הרכישה החתום.
בנוסף, יש לציין כי על פי דרישות הבנקים בשמאות מקוצרת אין השמאי נדרש לבדוק התאמה בין תשריטי הבית המשותף לתשריטי היתר הקמה חתום ע"י הוועדה המקומית, דבר היוצר חשיפה מוגברת לסיכון שאכן רישומי הבית המשותף תואמים לתשריטי היתר ההקמה. ניתן להפחית חשיפה לסיכונים אלו על ידי שמאות מוקדמת.
שמאות מוקדמת הינה הליך שנעשה טרם חתימת חוזה הרכישה ומטרתה למנוע חשיפה לשלל סיכונים, לקבל תמונת מצב בנוגע למצב התכנוני והקנייני של הנכס ולקבוע אומדן שווי ראוי לנכס.
כאשר השמאי עורך שמאות מסוג טרום רכישה, משמע שמאות מוקדמת, הוא בודק את מצבו הקנייני ואת מצבו התכנוני של הנכס ובכך מקטין את החשיפה לסיכון למצב בו נחתם חוזה רכישה וכעת התגלתה בעיה והרוכש נמצא בסיטואציה שהוא נדרש לשלם קנס יציאה מהחוזה או לתקן את הפגמים שנתגלו, דבר שלא ניתן למנוע באמצעות שמאות מקוצרת.
חשוב לציין כי גם נכסים חדשים מסוג דירות סטנדרטיות חשופים לבעיות רישום, בניה שלא כדין וללא היתר, אי התאמה בין היתר בניה לרישום בית משותף ועוד שלל מקרים אשר אינם נבדקים בשמאות מקוצרת והיו יכולים להיחשף אם הייתה נערכת שמאות טרום רכישה לנכס.
בנוסף יכול הקונה לבצע שמאות טרום רכישה ללא הערכת שווי, אלא רק בדיקה קניינית תכנונית לנכס.
להלן מספר סיבות שבהן ישנה חשיבות רבה לערוך שמאות טרום רכישה:
- משכנתא במימון מקסימאלי ללא יכולת כלכלית נוספת להעמיד לרשות הבנק- משמע אם וכאשר יחתם חוזה רכישה ונבצע שמאות מקוצרת בלבד ותתקבל הערכת שווי נמוכה מחוזה הרכישה יידרש הקונה להשלים מכיסו את ההפרש.
- חשש לחריגות בניה- במידה וקיימות חריגות בניה לעיתים תתקבל הפחתה ואף במקרים מסוימים יידרש הקונה להסדירן, להחזיר את הנכס למצבו החוקי וזאת לפני קבלת המשכנתא. הדבר מוסיף לעלויות הקונה.
- פיצול ליחידות דיור נוספות בנכס- ישנם מקרים בהם קיים פיצול דירות בפועל אשר אינו נבנה כדין, בכדי לוודא שהפיצול נעשה כדין חשוב לבצע שמאות טרום רכישה.
אומנם ישנם חסרונות לשמאות טרום רכישה, הבולטים מבניהם הם עלות גבוהה יותר לעומת שמאות מקוצרת ובחירת שמאי לפני לקיחת המשכנתא. לעניין עלות גבוה יותר לעומת שמאות מקוצרת, אומנם ישנו הפסד של כמה מאות שקלים אך ניתן באמצעותם למנוע הפסד של כמה עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
לעניין בחירת שמאי לפני לקיחת המשכנתא- לא כל שמאי עובד עם כל בנק, לכן ייתכן כי השמאי שיבחר יערוך שומה שהבנק לא יקבל לנכס הנדון. הפתרון לחסרון זה הוא מאוד פשוט, יש לוודא עם השמאי לפני עריכת השמאות עם אילו בנקים הוא עובד ובכך ניתן יהיה להשתמש בשמאות טרום הרכישה למימוש הרכישה של הנכס כתחליף לדרישת הבנק לשמאות המקוצרת.
